比房地产税威力更大的土地增值税来了,炒房客将有大麻烦?

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  原创凤凰金融2019.7.31我要分享

  近日,"土地增值税法"开始公开征求意见的消息在房地产圈引起巨大轰动。7月16日晚,财务部会同国家税务总局起草并发布《中国人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,并向全社会公开征求意见。

  

  很多人普通的购房者都以为,"土地增值税"是一个新增的税种,其实并非如此,"土地增值税"早在1993年就已经诞生,至今已实行了20多年,只是因为威力巨大,一直被限制使用。

  一开始,征收土地增值税是为了抑制房地产狂潮,征收的主要对象是开发商。到1998年房改开始,房地产成为国民经济的支柱产业,国家再次发文规定,从1999年8月1日开始,对居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂免征收土地增值税;赠送、继承、房屋互换等情况,同样免征土地增值税。之后,所有个人拥有的住宅性质房屋,买卖时也免征土地增值税。因此,很多普通购房者对于"土地增值税"知之甚少。

  但对于房地产开发商而言,"土地增值税"绝对是一个重压。对此,我们可以来算一笔账。举个例子,开发商A以2亿的价格拿了一块地,建成房子后卖了10亿;在开发的过程中,A支付了包括开发、建设、配套设施、税金、利息等在内的成本共计2亿。那么,A需要缴纳的土地增值税为多少?

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税实行四级超率累进税率,具体计算方式为:

  

  综上,A的成本总计为4亿(拿地成本+其它成本),即扣除金额为4亿。因此,A需要缴纳土地增值税的金额为:10-4=6亿元。因为A的增值额超过扣除项目金额的100%、未超过200%,因此,按照"土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%"的公式计算,A应该缴纳的土地增值税税额为:6×50%-4×15%=2.4亿元。

  也就是说,A开发这块地的收益为6亿元,就需要缴纳2.4亿元的土地增值税。可见,"土地增值税"的威力之大。

  

  那么,已经实施20多年的"土地增值税"入法,到底有什么意义呢?根据官方公布的"立法说明",应保持现行税制框架和税负水平总体不变。因此,很多人都认为,"土地增值税法"只不过是将"土地增值税暂行条例"平移为正式法律,与普通的购房者并无关系。

  但实际上,目前公示的"土地增值税法"中,只有4种情况明确可以免征土地增值税;同时表示,国务院可根据国民经济和社会发展的需要,规定其他减征或免征土地增值税的情形。也就是说,"土地增值税"的玩法已经发生改变,以前免征的、未来不一定会免征;如针对个人买卖住宅是否需要缴纳土地增值税,就要看国务院的明确态度,如果没有明确免征,则需要缴纳。换句话说,国家在法律条文层面上,给未来调控房地产市场留了很大的空间。

  那么,未来到底会不会对个人买卖住宅全面征收"土地增值税"呢?

  对此,有业内人士表示:全面征收的可能性并不大,但或许会针对炒房者进行征收。目前,很多城市都通过限售的方式防止过度炒作,但这种方式实际上侵犯了私人财产的处理权;未来,或许可以用土地增值税代替限售,通过对土地增值税推出优惠政策,达到限制炒房的目的。如个人普通住宅持有未满3年的,全额征收土地增值税;持有3年到5年的,半额征收;持有5年以上的,免征土地增值税。

  总之,"土地增值税"杀伤力巨大,任何一个细则的改变都可能影响开发商、购房者等房地产交易环节中众多参与者的核心利益,因而引起轰动也在所难免。

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